财经分析/存量房贷利率有望下调\李灵修

大公报   2023-08-21 09:30:56


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在本次召开的金融部门联合电视会议上,有关“调整优化房地产信贷政策”的表述引起外界高度关注。事实上,本月人民银行已连续“喊话”多次,要求商业银行加大信贷投放力度。而“下调存量房贷利率”的市场呼声最高,在当下环境中,此举对稳增长与防风险都具有重要意义。

8月1日,人民银行2023年下半年工作会议就指出,下半年要支持房地产市场平稳健康发展。因城施策精准实施差别化住房信贷政策,继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行,更好满足居民刚性和改善性住房需求。“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。”

8月3日,人行新任行长潘功胜在主持召开金融支持民营企业发展座谈会上,再次要求“要精准实施差别化住房信贷政策,满足民营房地产企业合理融资需求,促进房地产行业平稳健康发展。”

8月18日,人行发布二季度货币政策报告,其中新增了“因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求”的表述。须注意的是,本次报告不再强调信贷投放的节奏和力度控制,体现出人行对于加大信贷投放力度目标重视程度的加深,宽信用支持方向更为明确。

目前银行对于房地产信贷支持主要通过两项结构性工具:保交楼贷款支持计划;租赁住房贷款支持计划。但目前楼市需求低迷,急需“工具箱”提供更多政策支持。7月份社融数据显示,住户贷款减少2007亿元(人民币,下同),同比多减3224亿元,其中,中长期贷款减少672亿元,同比多减2158亿元。鉴于中长期贷款主要来自房贷,这也反映出居民加杠杆购房意愿明显偏弱。

降购房成本 扭转市场预期

有序下调存量房贷利率,无疑会降低居民实际购房成本,扭转房地产市场预期。存量房贷利率现按照“5年期LPR+点差”的方式计算,银行可与房贷居民“协商变更”点差水平,又或者以“统一打折”的方式进行调降。有券商进行估算,存量房贷利率平均每下降10个基点,有房贷的城镇家庭每年就能节约389元的利息支出。

当然,作为银行核心优质的资产,存量房贷利率的调整将对银行淨息差产生影响。截至2023年3月,商业银行的平均淨息差已突破“安全线”1.8%,降至1.74%水平。也因此,随着存量房贷利率的调整,内地存款利率或也存在下降空间。